Défiscalisation des intérêts d’emprunt immobilier, c’est possible ?

Investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi intéressant ces dernières années. De nombreux dispositifs pour réussir sa défiscalisation immobilière  incitent massivement les investisseurs à s’intéresser à l’immobilier, sans compter les taux d’intérêt qui sont parmi les plus bas depuis de nombreuses années. Vous pouvez ainsi acquérir un bien immobilier, accroître votre patrimoine, profiter de revenus locatifs juteux, bénéficier de l’effet levier de votre emprunt et dans la foulée déduire vos intérêts d’emprunt immobilier. La défiscalisation des intérêts d’emprunt immobilier reste possible sous certaines conditions. Voici plus d’informations pour savoir comment bénéficier de la défiscalisation des intérêts d’emprunt immobilier.

Défiscalisation pour les emprunts immobiliers émis avant 2011

La déduction de l’impôt des intérêts de l’emprunt immobilier est admise sous de nombreuses conditions et celles-ci varient d’un contribuable à un autre. Toutefois, le crédit d’impôt permettait aux contribuables ayant entamé des constructions ou l’achat d’un logement de bénéficier d’avantages fiscaux. Bien que ce dispositif ait pris fin depuis le 1er janvier 2011, certains contribuables continuent d’en bénéficier, à condition que le prêt ait été émis avant 2011.

Concrètement, il est admis pour ces contribuables, la possibilité d’une déduction de l’intérêt de l’emprunt pour la résidence principale. Il était possible de bénéficier de cette déduction fiscale, non seulement sur les logements anciens, mais aussi sur les logements neufs.

  • Sur les logements anciens, le contribuable profitait d’une déduction fiscale d’un taux de 40 % du montant total de ses intérêts d’emprunt payés pendant les 12 premiers mois. Cette déduction ne prenait pas en compte les frais d’emprunt ou d’assurance. Le contribuable bénéficiait également de 20 % de déduction sur le montant total de ses intérêts pendant chacune des 4 annuités suivantes.
  • Sur les logements anciens, le crédit d’impôt n’était valable que si vous aviez investi sur une maison écologique dès l’année 2009.

Il apparaît donc que le crédit d’impôt permettait aux contribuables de défiscaliser les intérêts de leurs emprunts immobiliers, à condition que cet emprunt, émis avant 2011, ait servi à l’achat ou à la construction d’une maison principale.

Défiscalisation des intérêts d’emprunt pour l’immobilier locatif dans le cadre du régime réel

La réduction fiscale de l’intérêt de l’emprunt immobilier locatif est possible sur vos revenus fonciers lors d’un investissement immobilier locatif. En effet, le contribuable peut réduire les intérêts d’emprunt, si cet emprunt a été contracté pour financer l’achat, la reconstruction ou la rénovation d’un bien immeuble. À ce niveau, vous pouvez déduire les intérêts des frais du prêt, les intérêts du cautionnement, de l’inscription hypothécaire, etc. Avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs 2020 pour les logements neufs.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut déclarer ces intérêts dans la déclaration de revenus fonciers. Dans cette déclaration, vous devrez indiquer les revenus locatifs perçus et les charges dans lesquelles vous ajouterez les intérêts d’emprunt. Que le bien soit loué en vide ou en meublé, la procédure de déclaration pour la défiscalisation des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs est la même, si le logement est loué au régime réel.

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Défiscalisation des intérêts d’emprunt immobilier pour les logements BBC

Outre l’intérêt d’emprunt immobilier locatif, il est aussi possible de déduire les intérêts d’emprunt émis pour les logements neufs aux normes BBC. En effet, si vous investissez dans une maison BBC ou une maison à Haute Performance Energétique, vous avez droit à une déduction des intérêts de l’emprunt immobilier pour la résidence principale. Pour ce faire, vous devrez avoir émis l’emprunt immobilier après le 1er janvier 2009. À cet effet, la défiscalisation des intérêts court pendant une durée de 7 ans avec un taux de déduction 40 % du montant total de l’opération d’investissement.

Dans le cas où vous renégociez votre crédit, la défiscalisation des intérêts continue et elle n’est pas affectée par la renégociation du crédit. Mais, il faut savoir que ce crédit d’impôt connaît un plafond annuel qui est fixé à 3 750 euros pour les célibataires, les veufs ou les divorcés. Pour les personnes en couple, ce plafond est fixé à 7 500 euros par an. Si vous avez des enfants à charge dans votre foyer fiscal, votre plafond sera augmenté et vous bénéficierez de 500 euros par enfant à charge. Dans le cas où votre foyer compte une personne handicapée, votre plafond sera doublé.

Défiscalisation des intérêts d’emprunt immobilier dans le cadre d’une SCI

Dans le cadre d’un investissement dans une SCI (Société civile immobilière) assujettie à l’impôt sur le revenu, le contribuable bénéficie d’une déduction de l’impôt des intérêts de l’emprunt immobilier 2020 semblable à celle d’un propriétaire bailleur conventionnel. En effet, il est uniquement imposé sur la quote-part de ses revenus fonciers et non sur la totalité des revenus fonciers de la SCI. Cette déduction est effective si le contribuable a personnellement souscrit à un emprunt immobilier pour investir dans la SCI ou pour l’acquisition des parts sociales.

Dans ce scénario, le contribuable pourra profiter d’une défiscalisation des intérêts sur l’emprunt immobilier dans la limite de sa quote-part, dès lors que la SCI achète ou réhabilite un bien immobilier. Pour bénéficier de cette déduction fiscale, il faut respecter certaines obligations déclaratives en commençant par déclarer le montant de ses revenus fonciers imposables après déduction du montant des intérêts d’emprunt. Vous devrez aussi renseigner quelques informations supplémentaires sur papier libre.

Parmi ces informations, il faut mentionner les coordonnées de la SCI, le montant des revenus fonciers nets perçus par chaque associé, le montant des intérêts d’emprunt personnels. S’il arrive que vous cumuliez des revenus de fonctions mixtes, issus d’une SCI et d’un bien immobilier locatif détenu en direct, la procédure de déclaration sera légèrement différente. En effet, en plus de préciser les revenus de vote quote-part, vous devrez aussi mentionner les revenus bruts, les intérêts d’emprunts souscrits par la SCI, les charges et les frais hors intérêts d’emprunt, le bénéfice ou le déficit constaté.

Vous devrez également mentionner les prêts personnels, le nom de la SCI, les coordonnées de l’établissement bancaire, la date de souscription du prêt, le montant total des intérêts de tous les emprunts (emprunt personnel, emprunt SCI), etc.

Ainsi, à la question de savoir s’il était possible de déduire de sa fiscalité les intérêts d’un emprunt immobilier, la réponse est affirmative. La défiscalisation des intérêts de l’emprunt immobilier est tout à fait possible, mais elle reste limitée à des cas précis et exige le respect de certaines conditions.