Qu’est ce que la défiscalisation en immobilier ?

Qu’est ce que la défiscalisation en immobilier ?

En immobilier, la défiscalisation est un mécanisme qui permet de réduire les impôts sur un investissement immobilier locatif via les dispositifs légaux en vigueur. Plus simplement, vous investissez de l’argent dans l’immobilier destiné à la location puis en récupérez une partie sous forme de réduction d’impôt pendant une durée.

Alors comment ça marche concrètement ?

Avant tout, étudions les conditions qui permettent de procéder à une défiscalisation immobilière.

Les conditions de la défiscalisation immobilière

Pour être éligible à une défiscalisation, votre investissement immobilier doit remplir certaines conditions. Elles ont globalement trait à :

  • la destination locative de l’immeuble (qu’il soit neuf ou rénové),
  • sa zone géographique,
  • la déclaration de vos revenus locatifs,
  • les plafonds des loyers et des ressources de vos locataires, etc.

La France dispose d’une flopée de dispositifs de défiscalisation en immobilier.

Nous les avons catégorisés pour vous, selon que votre investissement porte sur un immeuble neuf, ancien ou alors que vous opérez en qualité de professionnel ou non.

La défiscalisation dans l’immobilier neuf

Deux lois encadrent principalement les dispositifs de défiscalisation en la matière.

La loi Pinel

Encore appelée dispositif Pinel, c’est une disposition du Code général des impôts français, introduite par la loi des finances en 2015. Elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu à tout investisseur qui met en location un logement neuf pendant au moins 6 ans.

Cette disposition s’applique jusqu’en décembre 2021. La réduction applicable à votre impôt sur le revenu sera à hauteur de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement selon que vous mettez l’immeuble en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

La loi Censi Bouvard

Elle permet à l’investisseur qui réalise un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée (avec services collectifs comme la réception et le petit déjeuner) de réduire directement son impôt.

Une réduction de 11 % du prix de revient de l’appartement en plus du droit de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

Avec ce dispositif, lorsque vous achetez un logement neuf dans les résidences services (résidences étudiante, de soins) et que vous concluez un bail de 9 ans avec le gestionnaire d’immeuble, alors vous avez deux avantages fiscaux :

  • réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du logement
  • Récupération de la TVA (20 %) de votre investissement.

La défiscalisation dans l’immobilier rénové/ancien

Si vous optez pour un investissement sur des immeubles anciens que vous rénovez, 3 dispositifs vous permettent d’obtenir des réductions d’impôts

La loi Denormandie

C’est un dispositif fiscal dont le but est d’accorder une réduction fiscale allant jusqu’à 21 % dans la limite des 300 000 euros. Il concerne les biens acquis à rénover entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

La réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21 % du prix du bien et du montant des travaux. Cette réduction varie selon la durée de votre engagement de location :

  • 6 ans, prolongeables deux fois 3 années,
  • ou 9 ans, prolongeables de 3 ans supplémentaires, soit une durée maximale de 12 ans.

Elle est de 2 % par an pendant les 6 ou 9 premières années et 1 % par an pendant les 3 dernières années. 

Pensez dans le même temps à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour valoriser votre bien, en isolant ou en installant un chauffage performant : vous pourrez cumuler d’autres aides de l’état comme maprimerenov ou la prime énergie.

En savoir plus sur la rénovation énergétique :

Chauffage à haute performance énergétique https://www.3ehabitat.fr/chaudiere-biomasse-individuelle-une-bonne-alternative-de-chauffage/
Isolation des combles à 1 euro https://www.eldotravo.fr/conseils-expert/isolation-combles-un-euro
L’isolation thermique par l’extérieur https://www.tradi-face.com/actualites/la-prime-energie-en-bref/

La loi Malraux

Le dispositif de la loi Malraux vise l’investissement locatif dans les immeubles anciens et se focalise sur les zones de protection du patrimoine ou encore les sites patrimoniaux remarquables.

Sont concernés par cette défiscalisation les ménages fortement imposés et ayant une capacité d’endettement assez élevée.

L’immeuble doit être mis en location nue (sans meubles) pendant 9 ans au minimum pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à la loi (réduction de 22 à 30 % du montant des travaux effectués).

La loi Monuments historiques

Ce dispositif vise à inciter l’achat de logements anciens classés. La formule est la suivante :

  1. vous achetez un immeuble classé,
  2. vous y engagez des travaux,
  3. vous pouvez imputer 100 % du déficit foncier ainsi généré sur les revenus de vos autres activités.

À l’instar du dispositif Malraux il concerne les ménages les plus fortement imposés mais nécessite de conserver l’immeuble sur 15 ans.

L’intérêt du recours à une telle loi de défiscalisation immobilière est particulièrement fort pour les ménages soumis à une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30 % ou 41 % dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

La défiscalisation immobilière en statut de loueur en meublé professionnel ou non

Un investisseur immobilier est considéré Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP) en fonction du montant de ses revenus locatifs :

  • En dessous de 23 000 €, il est LMNP, ce qui lui donne droit de déduire l’intégralité de ses charges foncières de son revenu global.
  • Au dessus de 23 000 €, il est LMP et peut déduire l’intégralité des charges foncières de son revenu global et actionner le levier du déficit.