| Déduction d'un amortissement "Robien
classique" ou "Robien recentré" A partir du 1er
septembre 2006, le dispositif "Robien classique" est remplacé par un nouveau
dispositif ayant le nom usuel de "Robien recentré".
Comparaison des dispositifs "De Robien"
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Les logements (ou locaux transformés par vous en logements) situés en
France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement
- à compter du 3 avril 2003,
- ou entre le 1er janvier 2003 et le 2 avril 2003 si vous renoncez au bénéfice de
l'amortissement "Besson".
peuvent ouvrir droit à une déduction des revenus fonciers imposables, au titre de
l'amortissement, égale
Avant 01/09/2006 |
A partir du 01/09/2006 |
- à 8 % du prix d'acquisition du logement pour les cinq premières années et
- à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes.
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- à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les 7 premières années et
- à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes.
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La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de
l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. |
En
résumé |
- logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement
- a partir du 03/04/2003
- amortissement de 6% du prix d'acquisition pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans
- engagement de louer nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale
- à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal
- le loyer ne doit pas dépasser un plafond
- Possibilité de bénéficier du dispositif "Besson ancien" (Art. 31 I 1° j)
si loyer et ressources inférieurs à plafond
- Amortissement des dépenses de reconstruction et d'agrandissement de 6% pendant 7 ans
puis 4% pendant 2 ans
- Amortissement de 10% pendant 10 ans des dépenses d'amélioration
- non cumul avec 156 I, 199 undecies ni avec 199 undecies A, ni avec monuments historiques
et label Fondation patrimoine
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Conditions |
Personnes pouvant bénéficier du
dispositif |
- Personnes physisques
(sauf les nu-propriétaires et les usufruitiers hors le cas du conjoint survivant si
imposition commune préalable au décès, pour la période restant à courir à la date du
décès)
(les indivisaires peuvent bénéficier du dispositif pour leur quote-part).
- Sociétésnon soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI,
sociétés transparentes), autre qu'une société civile de placement immobilier, à la
condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres
jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans. "Si un logement dont la société est
propriétaire est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un
associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de
l'amortissement. En outre, la déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable
aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré (sauf démembrement
pour cause de décès après imposition commune)."
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Seuls les logements ouvrent droit
au dispositif, et seulement s'ils sont donnés en location. |
Logements ouvrant droit au
dispositif |
- Logements neufsou en l'état futur
d'achévement acquis depuis le 3 avril 2003 (jamais habités ni utilisés
avant l'acquisition, sauf éventuellement comme appartements témoins)
- Logements que vous avez construits ayant donné lieu à une déclaration d'ouverture de
chantier depuis 3 avril 2003;
- Locaux non affectés à l'habitation mais que vous avez transformés
totalement en logements;
- Logements réhabilités par le vendeur: logements acquis à compter du
3 avril 2003 qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à
l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports
locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986et qui
font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements
d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Dans ces
cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des
locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La
période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement
de ces travaux.
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Locaux mixtes |
Les locaux mixtes affectés pour moins des 3/4
au logement n'ouvrent droit au dispositif qu'à proportion de la surface affectée au
logement. |
Situation géographique |
| Les logements doivent être situés en France. |
Engagements à souscrire
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- vous devez donner le logment en location nue (pas en meublé)
- à titre d'habitation principale
(Les résidences secondaires et les résidence hôtelières ou de tourisme n'ouvrent pas
droit au dispositif)
- à un locataire ne faisant pas partie de votre foyer fiscal ni de vos ascendants ou
descendants(Sauf possibilité de
suspension)
- Le loyer mensuel par mètre carré et hors charges est plafonné
à un montant, fixé par décret. (Voir tableau)
- le logement doit être mis en location pendant 9 ans (comptés à
partir de la prise d'effet du bail initial)
- La location doit commencer dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la
construction ou des travaux. Lorsque un locataire donne congé, un nouveau bail doit être
conclu dans les 12 mois, avec un locataire remplissant les conditions spécifiées.et ce
Dans le dispositif Robien, il n'y a pas de condition tenant aux
ressources du locataire. |
| Risques et Dangers |
| Lisez la fiche sur les risques de la déficalisation
immobilière |
Est-il possible de mettre le logement à
la disposition d'un ascendant ou d'un descendant? |
| Il est possible de loger un ascendant
ou un descendant, mais pas son conjoint ou un membres de son foyer fiscal. |
Déduction forfaitaire |
| Lorsqu'un logement est soumis au dispositif, la déduction
forfaitaire calculée sur les revenus de location est ramenée de 14% à 6%,
durant la période d'application du dispositif. A partir de l'imposition des revenus
de 2006, la déduction forfaitaire est supprimée, même si vous n'avez pas opté pour le
déduction d'un amortissement Robien ou autre. |
Amortissement |
Souscrire au dispositif donne droit à amortir
le prix d'achat du logement soumis au dispositif en déduction des revenus fonciers
imposables. L'amortissement est égale
Avant 01/09/2006 |
A partir du 01/09/2006 |
- à 8 % du prix d'acquisition du logement pour les cinq premières périodes de 12 mois
et
- à 2,5 % de ce prix pour les quatre périodes de 12 mois suivantes.
- 2,5% pour les deux périodes de 3 ans (pendant une durée maximale de six ans), suivant
les 9 premières années, si les conditions tenant aux locataires sont toujours remplies
(qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail).
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- à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les 7 premières années et
- à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes.
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Le montant total maximum de l'amortissement était donc de 65%. |
A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous
réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire
peut bénéficier de la déduction de 26% ou de 46% (Lienmann), qu'il y ait ou non
changement de titulaire du bail. |
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Base de l'amortissement
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La base de l'amortissement comprend les éléments suivants:
- Le prix d'acquisition du logement
- En cas d'achat: les frais accessoires (de notaire, commissions des intermédiaires,
droits d'enregistrement, de mutation, TVA immoblière le cas échéant).
- En cas de construction ou de transformation: le prix et les frais d'acquisition du
terrain ou du local, le montants des travaux et les frais d'architecte, les matériaux et
les factures des entrepreneurs, y compris les frais de travaux et aménagements
intérieurs.
- Les dépenses nécessaires pour rendre le logement habitable.
- Les dépenses pour des travaux de reconstruction ou d'agrandissement, et leurs frais
accessoires, effectués au cours de la période d'amortissement peuvent elles aussi faire
l'objet d'un amortissement, à condition de souscrire un nouvel engagement de louer
pendant 9 ans.
Si vous avez fait construire le logement vous-même vous pouvez également
bénéficier de ce régime d’amortissement. L'amortissement est calculé sur la base
du prix d’acquisition du terrain et le prix d’achat des matériaux ; le travail
effectué personnellement par vous n’est pas pris en compte.
L’amortissement " Robien ", ouvert dans le cadre de l’acquisition de
logements neufs ou de logements anciens suivie de travaux de réhabilitation,
s’applique dans les mêmes conditions.
(BO 5 D-4-99, §§ 27 à 29 et 118 à 121)
Rép. Hollande, JO du 22 septembre 2003, Déb AN quest.p.7297
Les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles
immédiatement, contrairement à celles effectuées dans des logements soumis au droit
commun. Elles sont amortissables à raison de 10% par an pendant 10 ans.La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour
du mois d'achèvement des travaux. |
Début de l'amortissement |
| L'amortissement est calculé à partir du
premier jour du mois de l'achèvement ou de l'acquisition du logement.. Par exemple un
bien acheté le 15 octobre pour 750000 Euros ouvre droit à un amortissement au titre de
la première année de 7500000 X 6% X 3/12 = 11250 Euros. |
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| Le fait d'acheter le logement plus ou moins tard dans
l'année est sans incidence sur le montant total de l'amortissement à réaliser: vous
aurez bien droit à un amortissement de 6% sur une période de 12 mois X 7., puis à un
amortissement de 4% sur une période de 12 mois X 2 (investissement réalisé à partir du
1er septembre 2006). |
| Amortissement et plus-values lors de
la revente |
Le régime de l'amortissement est sans incidence sur les règles de
calcul des plus-values en cas de cession ultérieure du logement.
Mais le coût des travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration qui ont
été réalisés postérieurement à la première mise en location du logement ne sont
ajoutées au prix d'acquisition du logement que pour la fraction de leur montant qui
excède la somme des déductions effectivement pratiquées au titre de l'amortissement
(Inst. 5 D-4-99 n° 155).
Il est donc plus intéressant d'effectuer les travaux avant la première mise en
location. |
| Modalités |
| "Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option
qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année
d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option
est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du
propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation
principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit
prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de
son acquisition si elle est postérieure." Cet engagement prévoit, en outre, que le
loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. |
| Références |
| Article 31 I 1 h du Code général des impôts. |
| Reprise |
Le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'un des
engagements n'est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour
son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est
divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été
déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l'année de la rupture de
l'engagement et l'impôt correspondant est égal au produit de la cotisation
supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d'années utilisé pour déterminer le
quotient. En cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la
troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité
sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à
imposition commune, cette majoration ne s'applique pas.
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| Exclusions |
| Pour un même logement, les dispositions sont exclusives de
l'application des dispositions du deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 et des
articles 199 undecies ou 199 undecies A. Elles ne s'appliquent pas aux monuments classés
monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un
agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine,
mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI. |
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| Dispositf
Robien recentré |
| Zones
géographiques |
Plafond mensuel
de loyer par métre carré pour les baux conclus à partir du 1er septembre 2006 |
| Article 2 terdecies B de
l’annexe III au CGI. |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
| Zone A |
19,89 € |
20,45 € |
21,02 |
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| Zone B1 |
13,82 € |
14,21€ |
14,61 |
|
| Zone B2 |
11,30 € |
11,62 € |
11,95 |
|
| Zone C |
8,28 € |
8,52 € |
8,76 |
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| Dispositif
Robien Classique |
| Zones
géographiques |
Plafonds mensuels
de loyers par mètre carré, charges non comprises pour un investissement réalisé avant
le 1er septembre 2006 |
| L'arrêté du 19 décembre
2003 a fixé la liste des communes figurant dans chaque zone |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
| Zone A |
18 € |
18,47 € |
19,19 |
19,89 |
20,45 € |
21,02 |
|
| Zone B |
12,5 € |
12,83 € |
13,33 |
13,82 |
14,21€ |
14,61 |
|
| Zone C |
9 € |
9,23 € |
9,59 |
9,94 |
10,22 € |
10,51 |
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Les plafonds de loyers mensuels sont relevés, chaque année, au 1er janvier, dans la
même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice
national mesurant le coût de la construction publiée par l’institut national de la
statistique et des études économiques. Cette moyenne est celle des quatre derniers
indices connus au 1er novembre qui précède la date de référence et non plus celle du
dernier indice connu au 1er janvier et des indices des trois trimestres qui précèdent.
Il est rappelé que ces dispositions s’appliquent sans préjudice de
l’application de la législation afférente aux rapports locatifs et plus
particulièrement celle relative aux modalités de révision des loyers en cours de bail.
| Pour les baux conclus en 2003, le plafond
de loyer par mètre carré, hors charges, était le suivant selon la situation
géographique du logement (Retour) |
Zones
géographiques
(zonage antérieur à loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à
l’urbanisme et l’habitat ) |
Baux conclus
en 2003 |
| Paris et communes limitrophes |
18 € |
| Communes de plus de 50 000 habitants |
12,5 € |
| Autres communes |
9 € |
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Comment calculer le plafond de loyer pour
le logement que vous louez (ou voulez louer)?
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Pour calculer la surface à retenir,
additionnez:
- la surface habitable
- la moitiéde la surface des annexes(caves,
balcons, remises, mais à l'exclusion des garages)
- si la moitié de la surface des annexes dépasse 8m², ne retenez que 8m²
- S'il s'agit d'une maison individuelle comportant un ou plusieurs garages, ajoutez
forfaitairement 12m²
Multipliez le nombre de mètre carrés ainsi obtenu par le montant correspondant
à la zone géographique du logement.
Par exemple 50m² loués à Paris = 3800 francs de loyer mensuel maximum (bail
conclu en 2000). |
| CGI art. 31 I 1° h |
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