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Les logements neufs acquis
entre le 1er janvier 1999 et le 02 avril 2003 inclus et remplissant certaines conditions
ouvrent droit à un amortissement,. Jusqu'à l'imposition des revenus
de 2006, la déduction forfaitaire des revenus fonciers est réduite (6%
au lieu de 14%).
A partir de l'imposition des revenus de 2006, il n'est plus procédé à la déduction
sur les revenus fonciers d'une déduction forfaitaire. Celle-ci n'est donc plus
réduite en cas d'uinvestissement "Besson neuf".
La déduction des dépenses d'amélioration est limitée à 10% par an
pendant 10 ans (au lieu de la déduction totale immédiate s'agissant de l'amélioration
d'un logement).
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En
résumé |
- logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement
- entre 01/01/1999 et 02/04/2003
- engagement de louer nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale à une personne
autre qu'un membre de son foyer fiscal
- loyer et revenus du locataire inférieurs à plafonds
- amortissement de 8% pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4 ans
- amortissement de 10% pendant 10 ans des dépenses d'amélioration
- reconduction apreès bail par périodes de 3 ans pendant 6 ans maximum avec
amortissement de 2,5%
- Possibilité de bénéficier du j si loyer et ressources inférieurs à plafond
- non cumul avec 199 undecies ni avec 199 undecies A
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Conditions |
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Personnespouvant
bénéficier du dispositif "Besson" |
- Personnes physisques
(sauf les nu-propriétaires et les usufruitiers hors le cas du conjoint survivant si
imposition commune préalable au décès)
(les indivisaires peuvent bénéficier du dispositif pour leur quote-part).
- Sociétésnon soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI,
sociétés transparentes)
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Seuls les logements
ouvrent droit au dispositif, et seulement s'ils sont donnés en location. |
Logementsouvrant
droit au dispositif "Besson logements neufs" |
- Logements neufsou en l'état futur
d'achévementacquis depuis le 1er janvier 1999 (jamais habités ni utilisés
avant l'acquisition, sauf éventuellement comme appartements témoins)
- Logements que vous avez construits ayant donné lieu à une déclaration d'ouverture de
chantier depuis le 1er janvier 1999;
- Locaux non affectés à l'habitation mais que vous avez transforméstotalement
en logements;
- Logements réhabilités par le vendeur que vous avez acquis et si l'acquisition est
imposable à la TVA immobilière.
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Locaux
mixtes |
Les locaux mixtes affectés pour moins des 3/4au
logement n'ouvrent droit au dispositif qu'à proportion de la surface affectée au
logement. |
Situationgéographique |
Les logements doivent être situés en France. |
Engagementsà
souscrire
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- vous devez donner le logment en location nue (pas en meublé)
- à titre d'habitation principale
(Les résidences secondaires et les résidence hôtelières ou de tourisme n'ouvrent pas
droit au dispositif)
- à un locataire ne faisant pas partie de votre foyer fiscal ni de vos ascendants ou
descendants(Sauf possibilité de
suspension)
- et ce locataire ne doit pas avoir des revenussupérieurs à un certain
montant révisé chaque année(Voir
tableau)
- Le loyer mensuel par mètre carré et hors charges est plafonnéà
un montant, fixé par décret. (Voir tableau)
- le logement doit être mis en location pendant 9 ans(comptés à partir
de la prise d'effet du bail initial)
- La location doit commencer dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la
construction ou des travaux. Lorsque un locataire donne congé, un nouveau bail doit être
conclu dans les 12 mois, avec un locataire remplissant les conditions spécifiées.
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Est-il possible de mettre le
logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant? |
Il est possible de loger un ascendant ou un
descendant dans un logement soumis au dispositif "Besson". (Loi de
Finances pour 2000, art. 75) Conditions:
- Trois ansau moins doivent s'être déjà écoulés depuis que le
logement bénéficie du dispositif.
- La période de mise à disposition d'un ascendant ou d'un descendant ne doit pas
dépasser 9 ans.
Conséquences:
- Le dispositif "Besson" est suspendu pendant que le logement est mis à la
disposition d'un ascendant ou d'un descendant:
- la période de cette mise à dispostion n'est pas comptéedans la
durée de 9 ans (logement neufs) que doit durer la location sous le régime du dispositif.
- Les amortissements ne sont pas déduitspendant la période.
- Le taux de la déduction forfaitaire pour le calcul du revenu foncier net du logement
estremonté à 14%(au lieu de 6% pour les logements neufs sous
"Besson").
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Déduction forfaitaire |
Lorsqu'un logement neuf est soumis au dispositif "Besson", la
déduction forfaitaire calculée sur les revenus de location est diminuée de 14%
à 6%, durant la période du dispositif. |
Amortissement |
Souscrire au dispositif "Besson" donne droit
à amortir le prix d'achat du logement soumis au dispositif en déduction des revenus
fonciers imposables. |
Base de l'amortissement
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La base de l'amortissement comprend les éléments suivants:
- Le prix d'acquisition du logement
- En cas d'achat: les frais accessoires (de notaire, commissions des intermédiaires,
droits d'enregistrement, de mutation, TVA immoblière le cas échéant).
- En cas de construction ou de transformation: le prix et les frais d'acquisition du
terrain ou du local, le montants des travaux et les frais d'architecte, les matériaux et
les factures des entrepreneurs, y compris les frais de travaux et aménagements
intérieurs.
- Les dépenses nécessaires pour rendre le logement habitable.
- Les dépenses pour des travaux de reconstruction ou d'agrandissement, et leurs frais
accessoires, effectués au cours de la période d'amortissement peuvent elles aussi faire
l'objet d'un amortissement, à condition de souscrire un nouvel engagement de louer
pendant 9 ans.
Si vous avez fait construire le logement vous-même vous pouvez également bénéficier
de ce régime d’amortissement. L'amortissement est calculé sur la base du prix
d’acquisition du terrain et le prix d’achat des matériaux ; le travail
effectué personnellement par vous n’est pas pris en compte.
L’amortissement " Robien ", ouvert dans
le cadre de l’acquisition de logements neufs ou de logements anciens suivie de
travaux de réhabilitation, s’applique dans les mêmes conditions.
(BO 5 D-4-99, §§ 27 à 29 et 118 à 121)
Rép. Hollande, JO du 22 septembre 2003, Déb AN quest.p.7297
Les dépenses d'améliorationne sont pas déductibles immédiatement,
contrairement à celles effectuées dans des logements soumis au droit commun. Elles sont
amortissables à raison de 10% par an pendant 10 ans. |
Taux de l'amortissement |
- 8%l es 5 premières années (périodes de 12 mois)
- 2,5%les 4 années suivantes
- 2,5% pour les deux périodes de 3 ans suivant les 9 premières années, si les
conditions tenant au locataires sont toujours remplies.
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Le montant total maximum de l'amortissement est donc de 65%. |
Début de l'amortissement |
L'amortissement est calculé à partir du premier
jour du mois de l'achèvement ou de l'acquisition du logement.. Par exemple un bien
acheté le 15 octobre pour 750000 francs ouvre droit à un amortissement au titre de la
première année de 7500000 X 8% X 3/12 = 15000 Francs. |
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Le fait d'acheter le logement plus ou moins tard dans l'année est sans
incidence sur le montant total de l'amortissement à réaliser: vous aurez bien droit à
un amortissement de 8% sur une période de 12 mois X 5., puis à un amortissement de 2,5%
sur une période de 12 mois X 4. |
| Amortissement et plus-values lors
de la revente |
Le régime de l'amortissement est sans incidence sur les
règles de calcul des plus-values en cas de cession ultérieure du logement.
Mais le coût des travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration qui ont
été réalisés postérieurement à la première mise en location du logement ne sont
ajoutées au prix d'acquisition du logement que pour la fraction de leur montant qui
excède la somme des déductions effectivement pratiquées au titre de l'amortissement
(Inst. 5 D-4-99 n° 155).
Il est donc plus intéressant d'effectuer les travaux avant la première mise en
location. |
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Dispositif Besson neuf |
| Le plafond de loyer par
mètre carré, hors charges, est le suivant selon la zone de
situation géographique du logement (Retour) |
Zones
géographiques |
Baux conclus en |
| 2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
| 12,9 € |
13,24 € |
13,75 € |
14,25 |
14,65 € |
| 11,4 € |
11,70 € |
12,16 € |
12,61 |
12,97 € |
| 8,8 € |
9,03 € |
9,38 € |
9,73 |
10,01 € |
| 8,3 € |
8,52 € |
8,85 € |
9,18 |
9,44 € |
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| zone I bis (Paris et communes limitrophes) |
| Zone I (Autres communes de l'agglomération parisienne) |
| Zone II (Communes de plus de 100 000 habitants) |
| Zone III (Autres communes en France métropolitaine ou dans
les DOM) |
(1) Montants non encore déterminés. Les plafonds
de loyers mensuels sont relevés, chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion
que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le
coût de la construction publiée par l’institut national de la statistique et des
études économiques. Cette moyenne est celle des quatre derniers indices connus au 1er
novembre qui précède la date de référence.Années antérieures à 2003: zones de
situation de l’immeuble (cf. arrêté du 24 octobre 2002 qui rend applicable
l’arrêté du 29 mars 1999 reproduit en annexe II au BOI 5 D-4-99). |
Zones
géographiques |
Baux conclus en |
| 2000 |
2001 |
2002 |
| 76 francs |
77 francs |
12,5 € |
| 66 francs |
67 francs |
11 € |
| 51 francs |
52 francs |
8,5 € |
| 46 francs |
47 francs |
7,5 € |
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| Paris et communes limitrophes |
| Autres communes de l'agglomération parisienne |
| Communes de plus de 100 000 habitants |
| Autres communes en France métropolitaine ou dans les DOM |
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Comment calculer le
plafond de loyer pour le logement que vous louez (ou voulez louer)?
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Pour le "Besson neuf" comme
pour le Besson ancien", calculez la surface à retenir, en additionnant:
- la surface habitable
- la moitié de la surface des annexes (caves, balcons,
remises, mais à l'exclusion des garages)
- si la moitié de la surface des annexes dépasse 8m², ne retenez que 8m²
- S'il s'agit d'une maison individuelle comportant un ou plusieurs garages, ajoutez
forfaitairement 12m²
Multipliez le nombre de mètre carrés ainsi obtenu par le montant correspondant à la
zone géographique du logement.
Par exemple 50m² loués en zone I bis = 14,25 € X 50 = 712,5 € de
loyer mensuel maximum (bail conclu en 2006). |
| Classement des communes par zones |
Les communes de France sont classées par
zones par Arrêté
du 19 décembre 2003(J.O n° 295 du 21 décembre 2003 page 21894)
BOI 5
D-2-04 |
| Le revenu maximum du locataire
(revenu fiscal de référence au sens de l'article 1417 du CGI (1°du V))est le suivant,
selon l'année de conclusion du bail et la composition du foyer fiscal du locataire : (retour) Pour consulter le tableau des plafonds de ressources
des locataires, cliquez ici |
Année des
revenus
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Les revenus du locataire à
retenir sont ceux figurant sur son avis d'imposition de l'avant-dernière annéee
précédant celle de la signature du bail (pour un bail conclu en 2006 il s'agit de l'avis
d'imposition établi pour les revenus perçus en 2004). Les variations ultérieures des
revenus du locataire ne sont pas prises en compte et ne remettent pas en cause l'ouverture
du droit au dispositif "Besson", même en cas de reconduction expresse ou tacite
du bail avec le même locataire. |
| Référence |
CGI Art. 31 I 1° g |
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