Depuis de nombreuses années, certains promoteurs immobiliers se sont spécialisés
dans l'offre de produits immobiliers de "défiscalisation". Ces offres
consistent le plus souvent en un ensemble comprenant
- un appartement,
- un contrat de prêt pour acquérir cet appartement,
- un contrat pour la gestion de sa mise en location,
- un contrat d'assurance couvrant le risque des loyers impayés et contre le risque que le
local reste inoccupé
Cet ensemble est présenté comme constituant une garantie que le local produira un
revenu locatif durant toute la période de location exigée pour bénéficier de la
réduction d'impôt à laquelle l'investissement donne droit, c'est-à-dire neuf ans, et
tout ceci sans aucun effort de gestion de votre part à vous, l'investisseur.
Cependant des risques existent, malgré toutes les dénégations des vendeurs. Ils sont
les suivants:
- les loyers pratiqués dans la ville où se situe l'immeuble peuvent être
inférieurs au loyer maximal autorisé pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt
(voir les fiches impôt revenu pour chaque dispositif et la grille présentant les loyers
maximum);
- le marché local peut être saturé de logements prétendant au dispositif
fiscal (d'où la baisse des loyers pratiqués)
- il est possible que vous ne trouviez pas de locataire dans les 12 mois
suivants l'achèvement de l'immeuble et que par conséquent le bénéfice de la réduction
d'impôt vous soit interdit;
- une éventuelle indemnité d'assurance pour inoccupation du logement ne
compense pas la perte de la réduction d'impôt;
- si le prêt souscrit pour l'achat de l'appartement est un prêt à taux
variable, vous vous exposez à la tendance haussière des taux d'intérêt;
- en cas de revente de l'appartement, vous revendez seulement le bien
immobilier et vous perdez la valeur des services que vous avez acheté en acquérant
initialement l'appartement et qui ne sont éventuellement pas terminés;
- si le marché local a été alimenté par une forte offre d'appartements
de ce genre, la baisse du niveau des loyers mentionnée ci-dessus va également
s'accompager d'une baisse du prix de vente des appartements. Si ce prix est inférieur à
la valeur d'origine du bien, vous allez devoir subir une moins-value.
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